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建屋局房贷比率顶限下调，私宅市场短期料受冲击不大_我的网站

一 |     有分析师认为，政府收窄建屋局组屋房贷的贷款与估值比率顶限，短期内或会对私宅市场造成些许冲击，包括间接拖缓私宅的价格增长和买气。    在新加坡，DSA特长生招生计划为孩子们提供了一个通过个人才艺特长进入名校的机会。不过，分析师普遍认为，这项举措对私宅市场的影响有限。随着GEP计划的改革，许多家长将他们的关注点从GEP转移到了DSA上，DSA自2004年推出以来，已经实施了20年，其申请人数逐年增加。国家发展部和建屋局星期一（8月19日）深夜发文告宣布，从8月20日起，建屋发展局提供的房贷金额将从不超过房子价值的80%，下调至75%。

二 | 经这一调整，建屋局房贷的贷款与估值比率（Loan-to-Value Limit，简称LTV）顶限，将与金融机构发放的贷款比率顶限划一。分析：或影响组屋提升者买私宅决定组屋和私宅楼市有互动关系，组屋转售价若下跌，私宅价格也会跟着跌。目前，私宅市场的需求和交易量减少，但价格仍以较缓慢速度上升。据统计，去年新加坡有近40%的小学六年级学生申请了DSA。什么是DSA计划 DSA是Direct School Admission的缩写，即直接收生计划。新举措让有意购买转售组屋的买家更小心和谨慎，尤其是在出价方面。如果这个组屋市场降温措施奏效，私宅市场短期内会受到些许冲击。该计划由新加坡教育部在2004年推出，作为中学和初级学院的招生方式之一。因为百万组屋出现的概率会降低，组屋转售市场的价格会受到压抑，影响组屋提升者购买私宅的决定，或延迟提升计划。学生可以在参加小六会考之前，利用非学术成就如才艺等申请学校，从而获得学校的预录取机会，这类似于我国通过特长生途径申请中学的方式，例如通过乐器、体育或奥数等。少了他们，私宅市场活动会受影响。不过，当利率下滑，买家为房贷承担利息也会减少，房地产市场一般会更蓬勃。市场普遍预计，美国联邦储备局将在9月降息。DSA分为两种：一是DSA-Sec，针对小学六年级学生升入中学的招生计划；二是DSA-JC，针对中学毕业生升入初级学院的招生计划。组屋转售价格上涨对私宅市场有溢出效应，因为组屋提升者高价卖出组屋后，有更多预算去买私宅，导致私宅需求增加，引发私宅价格上涨。据统计，每年有超过100所中学开放，提供几千个名额供学生申请。这就不符合政府意愿了，当局尝试控制私宅价格上涨超过10年了。在2023年，新加坡共有142所中学开放DSA申请，入学名额也从10%增加到了20%。新加坡各中学收到的DSA申请数量创下了历史新高，共有1.45万名学生提交了3.8万份申请。百万组屋交易大增跟从私宅“降级”到组屋，而且满足了15个月等候期的人有关，他们有财力购买更大组屋单位，对组屋转售价格带来上行压力。申请DSA的学生中，大约三分之一是通过体育项目，其次是科学、技术、工程和数学（STEM）以及表演艺术，分别占25%和20%。

三 | 新举措会让转售组屋买家，尤其是公积金储蓄不多者开价时更趋保守。DSA的项目范围相当广泛，大部分学生都能找到自己的优势领域。新加坡教育部将特长分为以下六个类别：- 体育和游戏- 视觉、文学和表演艺术- 辩论和公开演讲- 科学、数学和工程- 语言和人文学科- 制服团体- 领导一旦学生通过DSA项目被学校录取，他们就不能再申请其他学校，也不能转学，必须在项目期间就读于已选择的学校。获得预录取的学生还必须满足学校的PSLE或GCE O Level考试的最低学术要求，才能被正式录取。一般来说，DSA-Sec的申请在学生小六那年的5月开始，学生应在10月下旬通过DSA-Sec门户网站提交他们的择校决定，只有在11月底公布PSLE成绩时，才会确认录取。

四 | 申请过程几乎全部可以在DSA-Sec门户网站上完成，而且不需要支付申请费。对于想要申请DSA-JC的学生，需要直接向学校提交申请。不同学校的申请情况不同，学生可能只需要参加DSA-JC的第一阶段，或者同时参加第一阶段和第二阶段，具体需根据各学校官网发布的信息来申请。他们已支付高额现金溢价（Cash-Over-Valuation，简称COV），贷款比率下调至75%，他们需要更多现金来付首付。注意收窄LTV举措下来会否扩大新措施或暂时拖缓私宅价格增长和买卖活动，但由于经济基本面维持良好，如就业和薪金增长，对私宅影响程度不大。教育部长明确表示将完善DSA计划 新加坡教育部长陈振声强调，直接入学（DSA）计划需要被更广泛的学生群体所接受，而不应仅限于来自资源丰富家庭的学生。一旦买家消化新举措后，需求恢复，价格会继续攀升，继续支持组屋提升者买私宅。华侨银行研究报告指出，新举措对私宅市场负面影响小，但房价若持续超出预期水平，要注意当局收窄贷款与估值比率的举措会否扩大到其他房地产类别。在讨论教育部是否将审视DSA计划时，陈振声明确表示：“毫无疑问！作为新加坡的一分子，我们必须不断反思如何优化我们的制度。绝不能认为任何系统已经完美无缺。”陈振声指出，目前能够申请DSA的学生往往来自资源较充足的家庭，他建议学校应更加努力寻找具有潜力的学生，即便这些学生可能来自弱势背景。华侨银行报告也预测，下半年私宅房价增幅或会进一步放缓。该行也调低全年交易新私宅单位预测，从之前的6000个至7000个，下调到5000个至6000个单位。他强调，这需要我们协助教师们在不同领域发掘那些才华横溢的学生。

五 | DSA计划自2004年启动，旨在让小学六年级学生在参加小学毕业考试前，可以凭借非学术才能如体育和艺术，提前进入他们选择的中学。批评者认为，由于DSA竞争激烈，该计划偏向于能够负担私人教练和预备课程费用的富裕家庭孩子。根据教育部数据，2023年，提供综合课程（IP）的学校通过DSA招收了30%至35%的IP学生，而非IP学校则通过DSA招收了高达20%的中一学生。

六 | 陈振声提到，与标准化测试不同，DSA等基于能力的评估对于发掘学生的优势和才能至关重要。

七 | 他认为，标准化测试往往过于单一维度，没有充分重视人们可能拥有的多种才能。他还指出，非标准化测试虽然范围更广，但可能具有主观性，而标准化测试则是通过一个简单、易于衡量的标准来评估每个人。

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Published on:04:57:31